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倪鹏飞:新时代的2018—从城市与房地产看中国经济

发布时间:2017-12-08 17:51文章来源:华夏徽商网责任编辑:张青
2017年11月26日,在北京丰大国际大酒店召开的“2017华夏徽商高峰论坛暨华夏徽商联盟五周年庆”上,主办方华夏徽商联盟特别邀请了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、院长助理倪鹏飞,为参会嘉宾从城市与房地产的角度

  中国作为一个疆域辽阔、人口众多、地区差异明显的发展中大国,正处在人类历史上最大规模的城镇化进程快速推进阶段。为了打造新时代徽商航母舰队,与新时代徽商共创、共赢,助力安徽崛起,2017年11月26日,在北京丰大国际大酒店召开的“2017华夏徽商高峰论坛暨华夏徽商联盟五周年庆”上,主办方华夏徽商联盟特别邀请了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、院长助理倪鹏飞,为参会嘉宾从城市与房地产的角度,解读2018年中国经济形势。

  倪鹏飞主任以《新时代的2018:从城市与房地产看中国经济》为题,与参会嘉宾们分享了他对宏观经济的理解和判断。倪主任在发言中提到,十九大报告在回顾过去5年工作和历史性变革时指出,我国城镇化率年均提高1.2个百分点。可以说,城镇化是现代化的必由之路,是我国最大的内需潜力和发展动能所在,对全面建设社会主义现代化国家意义重大。房地产作为城镇化的必需,在当前和今后的经济发展中也占有十分重要的地位,房地产关系到国家的命运,也关系到城市的前途,更关系到每个家庭的发展,同时房地产和城镇化又会影响到宏观经济其他的方面,因此从这个角度出发进行研究,我们就能够较为准确地把握住宏观经济的未来。

  倪主任在演讲中用一句话概括了从房地产和城市发展的角度来判断的2018年宏观经济走势,就是“稳中有进”。新时代从宏观经济上来看,有几个重要的转变,一是发展水平要从中高向高中的方向努力,从数量到质量上的转变,从速度要从高速向中速的转变;二是结构上要从原来的不均衡不全面,向均衡全面的发展转变。经济结构会更加优化,新经济的利率比重将进一步提升。

  “社科院的一项报告中指出,去年新经济理论是23这样一个水平,今年会进一步提高。同时消费将更加的稳定坚持。这几年大家都判断,由于经济的下滑,收入增速放缓,是不是消费比例会下降?事实证明不但没有下降,反而保持得非常好。2018年中国城市化超过60%以后速度有可能会放缓,但和2017年相比还将稳步增长。尤其在2016、2017年这两年,中央出台了许多利好的政策措施,这些措施对于当地的城市化,产生了非常重要的影响。”倪鹏飞主任如是说。

  经济形势的增长,主要表现为城市经济,社会各界普遍比较关注2018年中国房地产将会是什么样。倪主任认为,近一轮的周期呈上升发展趋势,并持续了29个月,是近年来最长的持续增长期。从最新数据来看,2018年房地产市场整体上将处于调整和降温期,在没有太大政策冲击的情况下,整体发展态势应该是平稳的降温。然而2018年房地产市场也面临着一些风险,这些风险是两个层面的。一个层面是一、二线城市反弹暴涨的风险。因为目前的平稳下降是政策高压之下导致的,这又导致供给没有及时跟上,因而现在一些城市实际上的供求矛盾是特别的尖锐。如果因为操作不当、调控放松,或者是其他原因,将有小概率出现反弹的风险。第二个风险是全面下跌的风险,甚至是大跌的风险。这个风险主要是由于近年来的房地产市场发展比较快,尤其是价格上涨很快。如果在降温期操作不当,行政限制或者是打压比较严重,房地产市场将有可能面临大的波动。当前房地产很大程度上取决于人们对市场的预期,如果人们对房产市场的预期发生了巨大逆转,下跌的预期如果急剧形成,那么房地产市场将有可能会进一步下降。虽然这种情况发生的概率不大,但是对下一步的政策操作却是非常关键的。今年相关部门在调控上非常的谨慎和小心,这也是今年房价处于平稳上涨的一个重要原因。倪鹏飞表示,2017年经济增长的6.9个百分点中,就有一个百分点是房地产的贡献,而明年可能是达不到这个水平,大概会是在0.5~0.6个百分点的水平上。

  倪鹏飞主任认为,从全国各经济区域的角度来看,支撑今年稳中有进的主力区域应该是中部和东部,尤其是中部。从目前城市化和城镇化发展的总体趋势上来看,呈现东中一体态势,也就是中部崛起。从全国区域角度来看,呈现南北分化趋势。我国的四大发展战略中,中部崛起战略是最成功的。倪主任从自然发展、人口城镇化角度说明了区域之间存在联动效应,房地产和城市化发展是相对应的。

  倪鹏飞表示,从城市的级别来进行观察研究,在2018年中国宏观经济延续稳中有进的判断前提下,一线城市应该是中国转型的引擎,二线和部分三线城市是我国经济发展的重要引擎,总体上看这种情况将会继续持续下去。随着北京、上海、广州这几个城市相继提出人口控制和疏解的政策,北上广等城市隐现“人口拐点”的信号。这样的情况下,将直接导致二线城市开始升级。目前二线城市竞争特别激烈,特别是有几个表现比较好的城市,在人才、资金方面竞争激烈。尤其在人才争夺方面,二线城市在一线城市扩散的情况下,接收了一线城市中高端要素和资源。在这样的城市化环境中,三、四线城市也都在扩张发展。从房地产市场的情况来看,一、二线城市在2016下半年以后到目前,总体是下行的,个别一、二线城市已经结束了下行有回暖的迹象,三四线城市是明显降温。他认为,今年房地产市场之所以持续升温,并出现持续29个月的上升周期,就是因为一二线城市和三四线城市上升的节奏不一样。由于调控的原因,房地产市场从过去一、二线市场同时上升,变为现在的一线城市先上升,然后政府出台调控措施稳住了一线城市房价,而二线城市房价又开始上涨,再之后是三线接着上升,这三个层级陆续支撑着这一轮长时间的房地产升温。

  倪主任在发言中表示,根据中国经济的动力、机会和潜力等因素来判断,一线和强二线城市发展动力和部分三线城市的发展动力,目前是鼎盛时期。中国的房价在不同层级之间发生着很严重的分化,而且这个分化还会持续下去,将来一线城市和三四线城市房价的差距水平可能会达到十倍以上。他认为,目前,作为投资者来说,二线城市和一些比较强的三线城市拥有比较好的投资前景。

  “从城市群的角度来观察中国经济,也得到一个‘稳中有进’的宏观判断”。倪鹏飞表示。

  城市群是中国宏观经济稳中有进的主体,不同的城市群有不同的情况、不同的变化。中国城市群已经形成了一个城市体系,从目前来看,城市群与非城市群之间分化特别明显。城市群是中国经济稳中有进的主要平台,这其中又分为成熟城市群、不成熟城市群,以及潜在城市群。绝大多数城市群经济增长速度高于全国,长三角东部城市群处在多中心扩散的阶段,中西部城市群还处在激化阶段。无论是从投资整个产业来看,还是从投资房地产来看,成熟的城市群及其周边地区还有很多很大的机会,而发展不太成熟的城市群中,中心城市是最主要的潜力所在、动力所在,也是投资的机会所在。房价也是同样的情况,尽管过去两年,城市群周边的城市上涨快了一点,但经过调控后,这些区域仍然是房地产投资较为理想的区域。目前中国的城市群已经出现多中心的迹象,城市群和非城市群的房价正在发生越来越剧烈的分化。

  倪鹏飞主任表示,目前中国经济的转型升级已进入新的历史阶段。他认为从三个角度可以很好地把握中国经济发展趋势,第一,是一线城市可以向二线城市扩散;第二,是东部区域向中部扩散;第三,是发达区域的中心城市向周边扩散。他建议,无论是经济增长还是转型,无论是发展动力、发展机会、投资的机会,还是投资的潜力,都可以从这三个方面进行分析和参考。

  城市作为人类集中从事经济、社会、文化、政治活动的空间载体,已经成为科技创新的动源、经济增长的引擎、文化发展的平台、权利决策的中心、对外联系的节点。在全球化突飞猛进,信息化日新月异的背景下,城市化进程正在加速推进。房地产作为与城市息息相关的产物,从城市与房地产这两个视角审视时空维度上的大国发展既抓住了关键又意义重大。倪鹏飞主任的演讲对于徽商企业家置身新时代,谱写新未来具有非常大的启发价值。

  注:根据录音素材整理,未经本人审阅。

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